“鬼城”进阶“富人区” 同致行解密郑东写字楼的前世今生

郑东新区的办公市场随着郑东新区的发展潮起潮落经历了拓荒期、蜜月期、白刃竞争期,暂时平静的市场未来将去向何方?郑州同致行详细解读。

纵观郑东发展历程,由政府绑架企业进驻的“鬼域”变成炙手可热的“富人区”,道路崎岖坎坷,一步三折。仔细思量,一切不过是轮回的开始!

拓荒期

政府大力宣传,或吸引或协议或绑架开发企业入驻郑东新区。这个时期,整个郑州市房地产市场发展尚在起步阶段,本土开发企业由于自身资金实力与地域的局限性对入驻郑东这个完全陌生的区域反应冷淡甚或说有一丝畏惧,毕竟作为一个二线城市的新区开发经历的时间是相对漫长的。外地的中型开发企业由于郑州市场的成熟度较低进入兴趣与能力受限,最终只是一些政府背景的企业,少量冒险家与目光长远的全国性地产商进驻,若干年后这些企业也收到了丰厚的回报。

郑州同致行研究发现,这个阶段的土地供应与成交基本是定向洽谈式的,而客户基本上是不存在的。因为有实力的企业,譬如中油、譬如中原证券这些企业完全是自建自用的模式,少有面向市场开发的楼盘,其他入驻的企业多是行业内实力极为强劲的领航者,这是所谓最初的客户。然后由于大型企业的自建与定制并未在市场成交中直观体现,市场表现以200㎡以下产品为主。

短暂的蜜月期与惨烈的白刃竞争期

蜜月期的参与者由于入局较晚,几乎已经参与不到CBD的利益分割,只好退而求其次,沿着向南向东开发,毕竟相对于完全处于原始村落状态的北部,其他两个方向要好的多。

蜜月期内整个市场呈量价齐升态势,2012年郑东写字楼市场售价相比2011年均价上涨1200元/㎡,而去化量同期上涨10万㎡。于是乎从者如云,大批开发企业期望获得更多的收益。这个时期,100-200㎡、200-300㎡客户成为主流,整体客户结构呈橄榄型。

至此,郑东新区出现了郑州市史无前例的的办公产品供应潮,整个郑东新区最多时同时近20所楼盘销售写字楼,而作为已成为财富与地位象征的东区,办公产品价格高居郑州各大板块榜首,郑东办公市场陷入惨烈的白刃竞争期。在这僵持不下的时候,绿地双子塔入市了。

作为郑州市的地标性双子塔建筑,绿地面对市场无序的竞争拿出了自己的杀手锏“地标+低价”,一时间整个市场失声了,大家不知所措,“作为地标的绿地比我们卖的还贱,我们怎么卖?”几乎成了所有楼盘的问题。然后作为始作俑者的绿地也有自己难言的苦衷,绿地双子塔68万方的庞大体量,基本上相当于目前整个郑东地区办公存量的三倍,在2012年入市,如果不低价入市,绿地势必面临漫长的营销期,当今社会现金流对任何企业的作用不言而喻。然而绿地的低价入市策略却成为整个东区价格崩塌的导火索。

在大家拼杀一通,搅局者入市之后,诸方也意识到市场过载了!!鏖战的多方也逐渐冷静,为了去化库存纷纷以价换量,2013年郑东办公市场均价较2012年暴跌2500元/㎡。价格的急剧下行也为大量中型企业入驻郑东新区提供了机会。市场进入一个平稳的去化期。

2014年,价格再次上扬1600元/㎡,于此同时去化量暴跌近30万㎡。但是这次的去化量下跌并非企业失去理智的哄抬价格造成,更多的则是企业基于市场存量的下降提升售价来实现产品溢价的行为。

截止2015年3月份,整个郑东办公市场存量仅剩20余万方。在售项目不足十个,且多为尾盘在售。郑东地区在经历了暴涨暴跌后陷入办公供应低潮期。

然而此时,龙子湖区域、高铁站东部区域再次重现当初郑东CBD区域早期的“大型企业自用型建设为主”的市场征兆,是否意味着郑东办公市场再酝酿着下一个轮回呢?

不过与之不同的是,目前龙子湖板块目前以惨绝人寰的地价让整个郑州叫嚣:还有谁?

话说,政府有了CBD的经验已意识到这个区域的潜在价值,短期内放松地价的可能性不高,只能说未来某个时期政府也许会减缓区域的地价上升来促进区域的加速成熟。不过郑汴一体化在即,或许政府在别的区域有大量空间可做文章,龙子湖短期趋缓无望。
    
同致行小结
    
纵观郑州办公市场核心的变迁由中原区到金水区到郑东新区,影响其转移最关键的因素是政策,引起区域内部震荡的因素是市场自身。简单说,政策指方向,市场来操刀,这就是郑东的办公市场,未来同样如此。
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